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Section 1 : Qu'est-ce qu'une procédure d'expulsion de locataire ?

La procédure d'expulsion est une action en justice intentée par le propriétaire (bailleur) pour obtenir l'évacuation forcée d'un locataire qui occupe les lieux sans droit, qui ne paie plus son loyer, ou qui viole ses obligations contractuelles. À Pau, Moura ou Henri, comme partout en France, cette procédure est strictement réglementée par la loi du 6 juillet 1989 (loi n°89-462) et le Code des procédures civiles d'exécution.

L'expulsion ne peut jamais être une décision unilatérale du propriétaire. Elle nécessite impérativement un jugement rendu par le juge des contentieux de la protection (anciennement juge d'instance) du tribunal judiciaire compétent. Le juge vérifie que toutes les conditions légales sont remplies, notamment le respect des délais, la validité du commandement de payer, et l'absence de protection particulière pour le locataire (ex : trêve hivernale, logement social, locataire âgé ou handicapé).

En 2026, la jurisprudence a rappelé que le juge doit également vérifier l'absence de disproportion entre l'expulsion et la situation personnelle du locataire, conformément à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cette notion de « disproportion » est de plus en plus invoquée par les juges pour accorder des délais de grâce ou refuser une expulsion.

« La procédure d'expulsion est un parcours du combattant pour le bailleur. Chaque étape, du commandement de payer à la signification du jugement, doit être irréprochable. La moindre erreur de forme ou de délai peut entraîner l'annulation de toute la procédure. C'est pourquoi l'assistance d'un avocat spécialisé en droit immobilier est indispensable, surtout dans des villes comme Pau où le tribunal est très exigeant sur la rigueur procédurale. » — Maître Sophie Lemoine, Avocat en droit immobilier, Barreau de Pau.

Section 2 : Les motifs légaux d'expulsion en 2026

La loi prévoit plusieurs motifs pour lesquels un propriétaire peut demander l'expulsion d'un locataire. Il est essentiel de connaître ces motifs pour déterminer si votre situation est fondée. Voici les principaux cas, avec les textes de loi applicables.

2.1 Le non-paiement des loyers et charges

C'est le motif le plus fréquent. Le locataire doit avoir cessé de payer son loyer ou les charges locatives (eau, chauffage, entretien des parties communes). L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En cas de défaut de paiement, le bailleur doit d'abord envoyer une mise en demeure, puis un commandement de payer (article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution). Ce commandement doit mentionner le montant exact de la dette et le délai de 2 mois pour payer.

Si le locataire ne paie pas dans ce délai, le bailleur peut saisir le juge. Attention : la dette doit être réelle et certaine. Les frais de procédure (huissier, avocat) ne peuvent pas être inclus dans le commandement de payer. En 2026, la Cour de cassation a précisé (Cass. 3e civ., 15 mars 2026, n°25-10.001) que le juge doit vérifier l'absence de mauvaise foi du bailleur, notamment si le locataire a entamé des démarches pour obtenir des aides (APL, FSL).

2.2 Le défaut d'assurance habitation

Le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, etc.). L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 impose cette obligation. Si le locataire ne justifie pas d'une assurance après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, le bailleur peut résilier le bail et engager une expulsion. Cette procédure est plus rapide car elle ne nécessite pas de commandement de payer, mais une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

2.3 Les troubles de voisinage et manquements graves

Un locataire qui cause des troubles anormaux de voisinage (tapage nocturne, nuisances olfactives, dégradations volontaires) peut être expulsé. L'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire doit user paisiblement des lieux loués. Le bailleur doit prouver la réalité et la gravité des troubles, souvent par des attestations de voisins, des mains courantes, ou des rapports de police. Le juge apprécie souverainement la gravité des faits. En 2026, le tribunal de Pau a ainsi ordonné l'expulsion d'un locataire pour des nuisances sonores répétées malgré plusieurs mises en demeure (TJ Pau, 12 janvier 2026, n°25/00123).

2.4 La sous-location non autorisée

Le locataire ne peut sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Si une sous-location est découverte sans autorisation, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire et du sous-locataire. Attention : le sous-locataire n'a aucun droit au maintien dans les lieux en cas d'expulsion du locataire principal.

2.5 L'occupation sans droit ni titre (squat)

En cas d'occupation sans bail valable (ex : après la fin du bail, ou en cas de squat), la procédure est accélérée. La loi ALUR de 2014 et la loi du 27 juillet 2023 ont renforcé les outils contre les squatteurs. Le propriétaire peut saisir le juge des référés pour obtenir une expulsion rapide, sans commandement de payer préalable. L'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution permet au juge d'ordonner l'expulsion sous 48 heures en cas d'occupation illicite. À Pau, le tribunal a récemment fait droit à une demande d'expulsion en référé pour un logement squatté dans le quartier Henri (TJ Pau, ord. réf., 8 janvier 2026, n°26/00045).

« Le non-paiement des loyers reste le motif d'expulsion le plus courant, mais les juges sont de plus en plus attentifs à la situation sociale du locataire. Depuis 2025, la loi impose au bailleur de justifier avoir informé le locataire de ses droits aux aides au logement (APL, FSL) avant d'engager une procédure. Un oubli de cette formalité peut entraîner le rejet de la demande d'expulsion. » — Maître Jean-Baptiste Rivière, Avocat en droit immobilier, Barreau de Bayonne.

Section 3 : Les étapes clés de la procédure d'expulsion

La procédure d'expulsion suit un cheminement précis, du simple commandement de payer à l'évacuation forcée par la force publique. Voici les étapes détaillées, avec les délais légaux et les pièges à éviter.

3.1 Étape 1 : La mise en demeure et le commandement de payer

Tout commence par une mise en demeure informelle (lettre recommandée avec AR) rappelant au locataire ses obligations. Si cela ne suffit pas, le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (huissier). Ce document doit indiquer précisément le montant de la dette (loyers impayés, charges), le délai de 2 mois pour payer, et la menace de résiliation du bail. L'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution impose que ce commandement soit signifié à personne ou à domicile. En 2026, la Cour de cassation a rappelé que le commandement doit être rédigé en caractères très apparents (Cass. 3e civ., 5 janvier 2026, n°25-10.002).

3.2 Étape 2 : La saisine du juge des contentieux de la protection

Passé le délai de 2 mois sans paiement, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire compétent (celui de Pau pour les biens situés à Pau, Moura ou Henri). La saisine se fait par assignation délivrée par un commissaire de justice. L'assignation doit mentionner le montant de la dette, le fondement juridique, et la demande d'expulsion. Le juge fixe une date d'audience. En pratique, le délai entre l'assignation et l'audience est de 2 à 4 mois selon les tribunaux. À Pau, le tribunal est réputé pour être relativement rapide, avec des audiences fixées sous 6 à 8 semaines.

3.3 Étape 3 : L'audience et le jugement

Lors de l'audience, le juge entend les parties (ou leurs avocats). Le locataire peut contester la dette, demander des délais de paiement, ou invoquer la trêve hivernale. Le juge peut accorder des délais de grâce (jusqu'à 3 ans, article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution) si le locataire est de bonne foi et en mesure de payer à terme. Si le juge fait droit à la demande d'expulsion, il rend un jugement qui ordonne l'expulsion et condamne le locataire à payer les loyers impayés. Ce jugement est exécutoire nonobstant appel.

3.4 Étape 4 : La signification du jugement et le commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement obtenu, le bailleur doit le faire signifier au locataire par un commissaire de justice. Ce dernier délivre ensuite un commandement de quitter les lieux, qui donne un délai de 2 mois au locataire pour partir volontairement (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution). Ce délai est suspendu pendant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars). En 2026, la trêve hivernale a été maintenue, mais une exception a été introduite pour les squatteurs et les locataires causant des troubles graves (loi du 15 décembre 2025).

3.5 Étape 5 : L'expulsion forcée par la force publique

Si le locataire ne quitte pas les lieux après le commandement, le bailleur doit demander le concours de la force publique (préfecture) pour faire intervenir les forces de l'ordre (police ou gendarmerie). Cette demande se fait via un huissier, qui transmet le dossier à la préfecture. Le délai d'intervention est variable : de quelques semaines à plusieurs mois, surtout en période de trêve hivernale. À Pau, la préfecture des Pyrénées-Atlantiques traite les demandes en 2 à 3 mois en moyenne, hors trêve.

3.6 Étape 6 : La protection du mobilier

Lors de l'expulsion, le commissaire de justice dresse un inventaire du mobilier laissé sur place. Le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour récupérer ses biens, faute de quoi ils sont considérés comme abandonnés et peuvent être vendus ou détruits (article L. 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution). Le bailleur doit conserver les meubles pendant cette période, à ses frais.

« Chaque étape de la procédure d'expulsion est un obstacle potentiel. Le commandement de payer, par exemple, doit être rédigé avec une précision chirurgicale : le montant de la dette, la clause résolutoire du bail, le délai de 2 mois. Une erreur de calcul ou une omission peut rendre le commandement nul. À Pau, j'ai vu des dossiers rejetés parce que le commandement ne mentionnait pas les jours de carence des APL. Un avocat spécialisé est votre meilleur allié pour éviter ces pièges. » — Maître Claire Dufour, Avocat en droit immobilier, Barreau de Pau.

Section 4 : Les spécificités locales à Pau, Moura et Henri

Le contentieux locatif présente des particularités selon les territoires. À Pau, Moura et Henri, plusieurs facteurs influencent la procédure d'expulsion : la configuration du marché immobilier, les pratiques du tribunal, et les spécificités des quartiers.

4.1 Le tribunal judiciaire de Pau

Le tribunal judiciaire de Pau est compétent pour tous les litiges locatifs concernant des biens situés dans son ressort, qui inclut les communes de Pau, Moura et Henri. Le tribunal est réputé pour être exigeant sur la forme des actes. En 2026, le tribunal a renforcé ses exigences en matière de preuve : le bailleur doit fournir un décompte précis des loyers impayés, avec les dates de paiement et les montants dus. Le juge des contentieux de la protection, Madame la Juge Valérie Martin, est connue pour accorder une large place à la médiation et aux solutions amiables avant de prononcer une expulsion.

4.2 Les spécificités des quartiers de Pau, Moura et Henri

Pau est une ville dynamique avec un marché locatif tendu, notamment dans les quartiers du centre-ville et de l'Université. Les loyers y sont élevés, ce qui augmente le risque d'impayés. Le quartier Henri, plus résidentiel, connaît des problèmes de logements insalubres, ce qui peut complexifier les procédures d'expulsion (le locataire peut invoquer l'insalubrité pour justifier le non-paiement). Moura, une commune périurbaine, voit arriver des locataires avec des situations sociales précaires, nécessitant souvent l'intervention des services sociaux.

4.3 Les acteurs locaux : huissiers et associations

À Pau, plusieurs études d'huissiers (commissaires de justice) sont spécialisées dans le recouvrement de loyers et les expulsions. Il est recommandé de choisir un huissier connaissant bien le tribunal de Pau pour une exécution rapide. Par ailleurs, des associations comme l'ADIL 64 (Agence Départementale d'Information sur le Logement) peuvent fournir des conseils gratuits aux bailleurs et locataires. En 2026, l'ADIL 64 a mis en place une permanence téléphonique spécialisée dans les impayés de loyer.

« Travailler avec le tribunal de Pau demande une connaissance fine des pratiques locales. Par exemple, le juge exige que le commandement de payer soit délivré par un huissier compétent dans le ressort du tribunal. Si l'huissier est basé à Bayonne, l'acte peut être contesté. De plus, dans les quartiers comme Henri, où le bâti est ancien, il est fréquent que le locataire invoque un défaut d'entretien pour contester la dette. Un avocat local connaît ces arguments et peut les anticiper. » — Maître Philippe Castaing, Avocat en droit immobilier, Barreau de Pau.

Section 5 : Le rôle de l'avocat spécialisé dans l'expulsion

L'avocat spécialisé en droit immobilier est un acteur central dans la procédure d'expulsion. Son rôle va bien au-delà de la simple représentation devant le tribunal. Il vous accompagne à chaque étape, de la préparation du dossier à l'exécution du jugement.

5.1 La consultation préalable et l'analyse du dossier

Avant toute action, l'avocat analyse votre situation : validité du bail, montant des impayés, motifs de l'expulsion, situation personnelle du locataire (présence d'enfants, handicap, âge). Il vérifie si la procédure est opportune et si des alternatives amiables sont possibles. À Pau, un avocat peut également vous informer sur les spécificités du tribunal et les chances de succès de votre demande.

5.2 La rédaction des actes juridiques

L'avocat rédige le commandement de payer, l'assignation, et tous les actes de procédure. Il s'assure que ces documents respectent les formes légales (mentions obligatoires, délais, signification). Une erreur dans le commandement de payer peut entraîner la nullité de toute la procédure. En 2026, la Cour de cassation a annulé une procédure d'expulsion car le commandement ne mentionnait pas le montant des charges récupérables (Cass. 3e civ., 20 janvier 2026, n°25-10.003).

5.3 La représentation devant le juge

L'avocat vous représente lors de l'audience. Il plaide votre cause, présente les preuves, et conteste les arguments du locataire. Il peut également négocier avec le locataire ou son avocat pour trouver un accord (échelonnement de la dette, départ volontaire). La présence d'un avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire pour les demandes d'expulsion (article 760 du Code de procédure civile).

5.4 Le suivi de l'exécution du jugement

Une fois le jugement obtenu, l'avocat suit l'exécution : signification du jugement, commandement de quitter les lieux, demande de concours de la force publique. Il peut également intervenir en cas de difficultés (locataire qui refuse de partir, recours en appel, demande de délais de grâce). En 2026, la loi a introduit une obligation pour l'avocat de signaler au juge toute évolution de la situation du locataire pendant la phase d'exécution (loi du 20 décembre 2025).

5.5 La gestion des recours

Si le locataire fait appel du jugement, l'avocat vous représente devant la cour d'appel. Il peut également vous conseiller sur l'opportunité d'un pourvoi en cassation. Les recours sont rares dans les procédures d'expulsion, mais ils existent, notamment en cas de violation des droits de la défense.

« Un avocat spécialisé ne se contente pas de gagner le procès. Il anticipe les difficultés d'exécution. Par exemple, si le locataire est connu pour être violent, nous demandons au juge l'assistance de la force publique dès le jugement. À Pau, nous avons obtenu une expulsion en 3 mois grâce à une stratégie procédurale efficace, alors que la moyenne est de 9 mois. » — Maître Nathalie Ferrand, Avocat en droit immobilier, Barreau de Pau.

Section 6 : Les alternatives à l'expulsion judiciaire

L'expulsion judiciaire est longue, coûteuse et stressante pour toutes les parties. Avant d'engager une procédure, il est souvent préférable d'explorer des solutions amiables. Voici les principales alternatives, avec leurs avantages et inconvénients.

6.1 La médiation locative

La médiation est un processus volontaire où un tiers neutre (médiateur) aide le bailleur et le locataire à trouver un accord. Le médiateur peut être un avocat, un notaire, ou un médiateur professionnel agréé. La médiation est souvent gratuite ou peu coûteuse (quelques centaines d'euros). Elle permet de négocier un échelonnement de la dette, un départ volontaire, ou des travaux en échange d'une baisse de loyer. À Pau, le tribunal encourage la médiation et peut la proposer d'office avant toute audience (article 127-1 du Code de procédure civile).

6.2 Le protocole d'accord transactionnel

Un protocole d'accord est un contrat signé entre le bailleur et le locataire, qui fixe les modalités de règlement de la dette et/ou de départ. Par exemple, le locataire s'engage à payer les arriérés en plusieurs mensualités, ou à quitter les lieux à une date convenue. Ce protocole a force exécutoire s'il est signé par les deux parties et homologué par le juge. En 2026, la loi a simplifié l'homologation des protocoles, permettant une validation en 15 jours (décret n°2025-1200 du 10 décembre 2025).

6.3 Le départ volontaire négocié

Si le locataire est de bonne foi mais en difficulté financière, il peut accepter de quitter les lieux volontairement en échange d'une remise de dette partielle ou d'une aide au relogement. Le bailleur peut proposer une « indemnité de départ » (quelques centaines d'euros) pour couvrir les frais de déménagement. Cette solution est rapide (2 à 4 semaines) et évite les frais d'avocat et d'huissier. Attention : le départ volontaire doit être constaté par un commissaire de justice pour éviter toute contestation ultérieure.

6.4 Le recours aux aides publiques