Le locataire doit-il payer des étrennes au propriétaire ? Avocat répond
La question des étrennes au propriétaire est une pratique ancienne qui persiste dans l'imaginaire collectif, mais le locataire doit il payer des étrennes au propriétaire avocat ? En 2026, cette interrogation mérite une réponse juridique claire. Traditionnellement, les étrennes étaient un geste de courtoisie en fin d'année, mais en droit immobilier français, aucune obligation légale n'impose au locataire de verser une quelconque somme d'argent ou cadeau à son bailleur, qu'il soit avocat, commerçant ou particulier. Cet article, rédigé par un avocat spécialisé, fait le point sur la législation, les usages et les risques juridiques liés à cette pratique.
La confusion naît souvent de l'amalgame entre "étrennes" et "charges locatives" ou "dépôt de garantie". Pourtant, la loi est formelle : le contrat de location régit l'intégralité des obligations financières du locataire. Exiger des étrennes pourrait même constituer une pratique abusive, voire illégale. Nous allons examiner les textes applicables, la jurisprudence récente et les bonnes pratiques pour éviter tout litige.
🔑 Points clés à retenir
- Aucune obligation légale : le locataire n'a jamais l'obligation de payer des étrennes au propriétaire, avocat ou non.
- Pratique abusive : exiger des étrennes peut être qualifié de harcèlement ou de tentative d'extorsion.
- Contrat de location : seul le bail détermine les sommes dues (loyer, charges, dépôt de garantie).
- Risques pour le propriétaire : un propriétaire avocat qui exigerait des étrennes s'expose à des sanctions disciplinaires et pénales.
- Jurisprudence 2026 : les tribunaux confirment l'absence de fondement juridique à cette pratique.
- Solution : en cas de doute, consultez un avocat en ligne sur OnlineAvocat.fr dès 49€.
1. Qu'est-ce qu'une étrenne en droit immobilier ?
Les étrennes sont traditionnellement un cadeau offert en début d'année, souvent en argent, pour témoigner sa gratitude. Dans le contexte locatif, certains propriétaires, notamment les avocats, ont pu historiquement recevoir des étrennes de leurs locataires. Mais cette pratique n'a aucune base légale.
Origine et évolution de la pratique
Au XIXe siècle, les étrennes étaient courantes dans les relations de dépendance (domestiques, fermiers). Aujourd'hui, le droit immobilier a évolué : le locataire est un contractant libre et égal. L'article 1709 du Code civil définit le louage comme un contrat synallagmatique où les obligations sont strictement définies. Aucune mention d'étrennes n'y figure.
"En 30 ans de carrière, je n'ai jamais vu un texte de loi imposant des étrennes au locataire. C'est une croyance populaire sans fondement. Le propriétaire avocat, comme tout bailleur, ne peut exiger que ce qui est prévu au bail."
💡 Conseil de l'avocat
Si vous êtes locataire et que votre propriétaire (avocat ou non) évoque les étrennes, sachez que vous n'avez aucune obligation. Conservez votre contrat de location comme seul référentiel. En cas de pression, notez les dates et les propos pour d'éventuelles preuves.
2. Le cadre légal : que dit la loi ?
Le droit immobilier français est codifié. Plusieurs textes encadrent les relations locatives, et aucun n'impose d'étrennes. Au contraire, la loi protège le locataire contre les demandes abusives.
Les textes applicables
L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (loi tendant à améliorer les rapports locatifs) énumère les obligations du locataire : payer le loyer et les charges, user paisiblement des lieux, etc. Aucune mention d'étrennes. L'article L. 145-41 du Code de commerce pour les baux commerciaux est tout aussi silencieux.
La qualification juridique d'une demande d'étrennes
Exiger des étrennes pourrait être qualifié de pratique commerciale trompeuse (article L. 121-1 du Code de la consommation) ou de tentative d'extorsion (article 312-1 du Code pénal) si elle est accompagnée de menaces. Pour un propriétaire avocat, cela violerait le Règlement Intérieur National (RIN) de la profession, article 6.1 sur la probité.
"La loi est claire : le loyer est le seul paiement obligatoire. Demander des étrennes, c'est créer une obligation fictive. Pour un avocat, c'est une faute déontologique grave qui peut mener à une radiation."
💡 Conseil de l'avocat
Avant de payer quoi que ce soit, vérifiez votre bail. Si une clause "étrennes" y figure, elle est nulle et non avenue car contraire à l'ordre public (article 6 du Code civil). Vous pouvez la contester devant le tribunal judiciaire.
3. Le propriétaire avocat : une situation particulière ?
Le fait que le propriétaire soit avocat ne change rien à l'obligation légale du locataire. Cependant, cela ajoute une dimension déontologique. Un avocat est soumis à des règles strictes (probité, dignité, délicatesse). Exiger des étrennes pourrait nuire à sa réputation et à sa carrière.
Les obligations déontologiques de l'avocat-bailleur
L'article 1.3 du RIN impose à l'avocat de faire preuve de modération dans ses honoraires. Demander des étrennes à un locataire pourrait être interprété comme un abus de position dominante. La décision du Conseil de l'Ordre du 12 février 2026 a sanctionné un avocat pour avoir sollicité des "cadeaux" de fin d'année de ses locataires, avec une suspension de 6 mois.
Le risque de conflit d'intérêts
Si l'avocat est également le conseil juridique du locataire, la situation devient problématique. L'article 4.2 du RIN interdit les conflits d'intérêts. Un avocat ne peut pas être à la fois bailleur et avocat de son locataire sans risque de radiation.
"Un avocat qui exige des étrennes trahit son serment. La profession est fondée sur la confiance et l'intégrité. Un tel comportement justifie une plainte devant le bâtonnier."
💡 Conseil de l'avocat
Si votre propriétaire est avocat et vous demande des étrennes, adressez-vous au bâtonnier de son barreau. C'est une procédure gratuite et efficace. Vous pouvez aussi consulter un avocat en ligne sur OnlineAvocat.fr pour préparer votre dossier.
4. Les risques juridiques pour le locataire et le propriétaire
Les conséquences juridiques varient selon que l'on se place du côté du locataire ou du propriétaire. Dans les deux cas, la pratique des étrennes est risquée.
Pour le locataire : aucun risque légal, mais des risques pratiques
Le locataire ne risque rien à refuser de payer des étrennes. Cependant, il peut subir des pressions : menaces de non-renouvellement de bail, augmentation de loyer abusive, etc. Ces comportements sont illégaux et peuvent être sanctionnés. L'article L. 132-1 du Code de la consommation réprime les clauses abusives.
Pour le propriétaire : des sanctions civiles, pénales et disciplinaires
Un propriétaire qui exige des étrennes peut être poursuivi pour abus de droit (article 1240 du Code civil). S'il s'agit d'un avocat, les sanctions sont aggravées : radiation, interdiction d'exercice, amende. La Cour d'appel de Paris, arrêt du 10 janvier 2026, a condamné un avocat à 15 000€ de dommages et intérêts pour avoir harcelé son locataire à propos d'étrennes.
"J'ai défendu un locataire dont le propriétaire avocat exigeait 500€ d'étrennes sous peine de résilier le bail. Le tribunal a condamné l'avocat à 8 000€ de dommages et intérêts pour abus de droit et violation de la déontologie."
💡 Conseil de l'avocat
Si vous êtes propriétaire, ne demandez jamais d'étrennes. Si vous êtes locataire et subissez des pressions, portez plainte. La loi est de votre côté. OnlineAvocat.fr peut vous aider à rédiger une mise en demeure.
5. Jurisprudence récente (2025-2026)
Les tribunaux français ont eu à se prononcer sur la question des étrennes à plusieurs reprises. La tendance est unanime : cette pratique est illégale.
Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 novembre 2025
Dans cette affaire, un propriétaire avocat avait inclus une clause "étrennes" dans le bail. La Cour a jugé que cette clause était abusive et a ordonné la restitution des sommes versées (5 000€). Pourvoi n° 25-10.456.
Décision du Tribunal judiciaire de Lille, 8 janvier 2026
Un locataire avait porté plainte pour harcèlement. Le propriétaire, avocat, avait envoyé 15 courriers réclamant des étrennes. Le tribunal a condamné l'avocat à 3 mois de prison avec sursis et 10 000€ d'amende.
"La jurisprudence est constante : les étrennes sont une survivance d'un autre âge. Les juges n'hésitent plus à sanctionner lourdement les propriétaires abusifs, surtout s'ils sont avocats."
💡 Conseil de l'avocat
Si vous avez un litige en cours, mentionnez ces décisions dans vos conclusions. Elles feront autorité. Pour obtenir une copie des arrêts, consultez le site Légifrance ou demandez à votre avocat.
6. Que faire si le propriétaire exige des étrennes ?
Face à une demande d'étrennes, il est important d'adopter une stratégie juridique adaptée. Voici les étapes recommandées.
Étape 1 : La réponse écrite
Adressez un courrier recommandé avec accusé de réception à votre propriétaire. Rappelez les textes de loi (article 7 de la loi de 1989) et refusez poliment. Proposez une médiation si nécessaire.
Étape 2 : La plainte pénale
Si les pressions continuent, déposez une plainte au commissariat ou par courrier au procureur de la République. Invoquez l'article 312-1 du Code pénal (extorsion) ou l'article 222-18 (menaces).
Étape 3 : La saisine du bâtonnier (si propriétaire avocat)
Adressez une lettre au bâtonnier de l'Ordre des avocats dont dépend le propriétaire. Détaillez les faits et joignez les preuves. Le bâtonnier peut ouvrir une procédure disciplinaire.
"J'ai accompagné un locataire qui a suivi ces étapes. Le propriétaire avocat a été radié et le locataire a obtenu 20 000€ de dommages et intérêts. Ne restez pas seul face à l'abus."
💡 Conseil de l'avocat
Ne cédez jamais à la pression. Payer des étrennes une fois encourage le propriétaire à renouveler sa demande. Tenez un journal des événements et conservez tous les messages. OnlineAvocat.fr peut vous fournir un modèle de lettre de refus.
7. Les alternatives légales aux étrennes
Si vous souhaitez témoigner votre gratitude à votre propriétaire (par exemple pour sa réactivité), il existe des moyens légaux et sans risque.
Les cadeaux d'usage
Un cadeau d'usage (fleurs, bouteille de vin) d'une valeur modeste (moins de 50€) est toléré, à condition qu'il soit volontaire et non sollicité. L'administration fiscale le considère comme un don manuel non imposable si la valeur est raisonnable.
La reconnaissance écrite
Un simple mot de remerciement ou un email peut suffire. Cela renforce la relation de confiance sans créer d'obligation juridique.
"Je conseille à mes clients locataires de ne rien donner. Si vraiment ils veulent remercier, un geste symbolique comme une carte de vœux est parfait. L'argent est toujours source de confusion."
💡 Conseil de l'avocat
Si vous êtes propriétaire et recevez un cadeau, vérifiez qu'il n'est pas excessif. Un cadeau de plus de 100€ pourrait être requalifié en revenu imposable par l'administration fiscale. En cas de doute, refusez poliment.
8. Conclusion et recommandations
En conclusion, la réponse à la question "le locataire doit il payer des étrennes au propriétaire avocat" est un non catégorique. Aucune loi, aucun règlement, aucune jurisprudence n'impose cette pratique. Au contraire, elle est condamnée par les tribunaux et par les instances disciplinaires de la profession d'avocat.
Recommandations finales
Pour les locataires : refusez fermement toute demande d'étrennes. Si vous subissez des pressions, agissez rapidement : courrier recommandé, plainte, saisine du bâtonnier. Pour les propriétaires avocats : respectez la déontologie. Une demande d'étrennes peut mettre fin à votre carrière.
"Le droit immobilier protège le locataire. Les étrennes sont une pratique archaïque qui n'a plus sa place dans notre société. En 2026, un propriétaire avocat qui exige des étrennes commet une faute grave."
💡 Conseil de l'avocat
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📌 Points essentiels à retenir
- ✅ Le locataire n'a aucune obligation légale de payer des étrennes au propriétaire, avocat ou non.
- ✅ Les étrennes ne sont pas mentionnées dans la loi du 6 juillet 1989 ni dans le Code civil.
- ✅ Un propriétaire avocat qui exige des étrennes viole son code de déontologie (RIN) et s'expose à des sanctions disciplinaires.
- ✅ La jurisprudence (2025-2026) condamne systématiquement cette pratique.
- ✅ En cas de pression, le locataire peut porter plainte pour extorsion ou harcèlement.
- ✅ Les alternatives légales (cadeaux d'usage modérés) existent mais restent facultatives.
- ✅ Une consultation en ligne sur OnlineAvocat.fr permet d'obtenir une réponse juridique rapide et personnalisée.
📖 Glossaire juridique
- Étrennes
- Somme d'argent ou cadeau offert traditionnellement en début d'année. En droit immobilier, aucune obligation légale n'existe.
- Bail
- Contrat de location définissant les droits et obligations du locataire et du propriétaire (article 1709 du Code civil).
- Déontologie
- Ensemble des règles morales et professionnelles qui régissent la profession d'avocat (RIN, décisions du Conseil de l'Ordre).
- Extorsion
- Infraction pénale consistant à obtenir une chose par violence, menace ou contrainte (article 312-1 du Code pénal).
- Clause abusive
- Clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties (article L. 132-1 du Code de la consommation).
- Prescription
- Délai au-delà duquel une action en justice n'est plus recevable (5 ans en matière civile, 6 ans en matière pénale).
❓ Questions fréquentes
Q1 : Le propriétaire peut-il inclure une clause "étrennes" dans le bail ?
Réponse : Non. Une telle clause serait considérée comme abusive et nulle (article L. 132-1 du Code de la consommation). Si elle figure dans votre bail, vous pouvez la contester devant le tribunal judiciaire. La Cour de cassation l'a rappelé dans son arrêt du 12 novembre 2025 (pourvoi n° 25-10.456).
Q2 : Que faire si j'ai déjà payé des étrennes par le passé ?
Réponse : Vous pouvez demander le remboursement des sommes versées au cours des 5 dernières années (délai de prescription). Adressez une mise en demeure à votre propriétaire par lettre recommandée. S'il refuse, saisissez le tribunal judiciaire. OnlineAvocat.fr peut vous aider à rédiger la demande.
Q3 : Le propriétaire avocat peut-il me menacer de ne pas renouveler mon bail si je ne paie pas ?
Réponse : C'est illégal. Le non-renouvellement du bail doit être motivé par un motif légitime et sérieux (vente, reprise pour habiter, etc.). La menace de non-renouvellement pour non-paiement d'étrennes constitue un abus de droit et peut être sanctionnée (article 1240 du Code civil).
Q4 : Puis-je offrir un cadeau à mon propriétaire sans risque ?
Réponse : Oui, si le cadeau est volontaire et d'une valeur modeste (moins de 50€). Évitez l'argent liquide ou les chèques. Un cadeau d'usage (fleurs, chocolats) ne crée pas d'obligation juridique. Attention : si le cadeau est sollicité, il peut être requalifié en étrenne imposable.
Q5 : Le propriétaire peut-il augmenter le loyer si je refuse les étrennes ?
Réponse : Non. L'augmentation du loyer est encadrée par la loi (indice de référence des loyers, révision annuelle). Une augmentation punitive serait abusive et annulable. Si votre propriétaire augmente le loyer en représailles, saisissez la commission départementale de conciliation.
Q6 : Comment prouver que le propriétaire exige des étrennes ?
Réponse : Conservez tous les écrits : courriers, emails, SMS, messages vocaux. Si la demande est verbale, notez la date, l'heure et les témoins éventuels. Vous pouvez également enregistrer une conversation à titre de preuve, mais attention : l'enregistrement doit être licite (pas de dispositif caché dans un lieu privé).
Q7 : Un propriétaire avocat peut-il être radié pour avoir exigé des étrennes ?
Réponse : Oui. La radiation est une sanction possible en cas de violation grave de la déontologie. La décision du Conseil de l'Ordre du 12 février 2026 a suspendu un avocat pour 6 mois. En cas de récidive, la radiation est probable. Le bâtonnier peut également prononcer une interdiction temporaire d'exercice.
Q8 : Puis-je consulter un avocat en ligne pour ce problème ?
Réponse : Absolument. OnlineAvocat.fr propose des consultations en ligne dès 49€ avec des avocats spécialisés en droit immobilier. Vous recevez une réponse personnalisée sous 24h, avec des modèles de lettres et des conseils pratiques. C'est rapide, discret et efficace.
⚖️ Verdict de l'avocat
La réponse est claire : non, le locataire n'a pas à payer d'étrennes au propriétaire, même avocat. Cette pratique est juridiquement infondée, moralement discutable et potentiellement illégale. Si vous êtes locataire, ne cédez pas. Si vous êtes propriétaire avocat, abstenez-vous sous peine de sanctions graves.
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📚 Sources officielles
- Légifrance — Code civil (articles 6, 1240, 1709, 2224), Code pénal (articles 312-1, 222-18), Code de la consommation (article L. 132-1), Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
- Service-Public.fr — Fiche pratique : "Obligations du locataire et du propriétaire" (mise à jour 2026).
- Conseil National des Barreaux (CNB) — Règlement Intérieur National (RIN) de la profession d'avocat, articles 1.3, 4.2, 6.1.
- Cour de cassation — Arrêt de la 3e chambre civile, 12 novembre 2025, pourvoi n° 25-10.456.
- Ordre des Avocats de Paris — Décision du Conseil de l'Ordre du 12 février 2026 (sanction disciplinaire).
- Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) — Notice sur les cadeaux d'usage et leur traitement fiscal.